Các lý do vỡ bong bóng Bất động sản thập kỷ trước ( 10 năm trước )

GDP tăng nhanh chóng, doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền khiến địa ốc trở thành kênh đầu tư được lựa chọn để tích trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Ở văn bản thống kê Thực trạng phân khúc BDS nghỉ dưỡng vừa ra mắt, Hiệp hội BDS Tp.HCM (HoREA) đã chỉ ra các nguyên nhân khiến cho thị trường nhà đất làm nên bong bóng thời kỳ 2007- 2011. Có 6 nguyên nhân bong bóng bất động sản phình to và đổ vỡ trong thời hoàng kim quá khứ.

6 lý do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước ( 10 năm trước )

Thứ nhất,

Tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. Thành phố Hồ Chí Minh trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều đó dẫn đến thực tế là nhiều tổ chức và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để buôn bán, kể cả đầu cơ.

Thứ hai,

Nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Những ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Tại này, 1 phần vô cùng đông đảo nguồn tài chính tín dụng và nguồn vốn đầu tư xã hội đổ vào triển khai kinh doanh bất động sản. Song song, đã có tình trạng những ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba,

Phân khúc xảy ra tình trạng nâng cấp lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường BDS, chủ yếu là phát triển nóng trong thị trường BDS sang trọng.

Thứ tư,

Mọc lên rất nhiều chủ đầu tư buôn bán BDS thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với những đợt sóng tăng giá BDS với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của BDS để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Thứ năm,

Các cơ quan có thẩm quyền không khai thác kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về triển khai, kế hoạch sử dụng đất, phát triển thành thị để điều tiết hiệu quả thị trường BDS khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Thứ sáu,

Cuộc khủng hoảng bong bóng BDS năm 2010 còn có thêm 1 nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà ở đó, có một phần đáng kể nguồn vốn như thế được khai thác sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được những ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Một mặt đi tìm nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản và cuộc khủng hoảng ở quá khứ, HoREA khẳng định cơn ác mộng như thế sẽ không xảy ra năm 2018 – 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn tại tầm kiểm soát.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ liền kề thông qua phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự định năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý.

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới room tín dụng trong các tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực BDS. Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được khai thác 45% nguồn tài chính huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ đó sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Điều làm cho HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản còn tọa lạc tại yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Hiệp hội đánh giá những cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, xây dựng, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư sản phẩm để điều tiết thị trường. Các đơn vị BDS, ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

Nhưng, trái ngược với quan điểm của HoREA, nhiều chuyên gia đã khuyến cáo mạnh mẽ về tính chu kỳ của bong bóng BDS, thậm chí còn chỉ rõ thời điểm bong bóng có thể vỡ. một số doanh nghiệp cũng đã lên kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản. Có chuyên gia còn đề xuất định hướng ngăn chặn sốt đất nhằm tránh kịch bản tồi tệ có thể xảy ra.

Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng dự báo Phân khúc địa ốc có thể rơi vào tình trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào BDS. Đà tăng tín dụng Bây giờ đang gián tiếp hình thành bong bóng BDS.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng tại Phân khúc là khi giá BDS tăng 100% ở vòng một năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời kì bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, xấp xỉ chu kỳ khủng hoảng 10 năm của Phân khúc như thế.

Ở khi như thế, Phó trưởng khoa buôn bán quốc tế – Marketing đại học Kinh tế Tp.HCM, Huỳnh Phước Nghĩa từng nêu rõ quan điểm lo ngại bong bóng BDS có thể vỡ giữa cơn gió đất diễn ra khắp Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Ông Nghĩa cho biết làn gió đất tại Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong các tháng đầu năm 2018 dù trước đó đã lan rộng tại năm 2017, đang thúc đẩy thị trường trên đà tích tụ bong bóng BDS.

Chuyên gia đó đánh giá Thành phố Hồ Chí Minh cần ít nhất 5 giải pháp ngăn phản ứng tiêu cực. Đây sẽ là các giải pháp: đánh thuế đất, định giá đất theo thị trường để áp thuế, giới hạn thời gian giao dịch, thắt chặt tín dụng đối với tài sản là đất hoang, siết chặt xây dựng khai thác đất. Giải pháp cuối cùng là áp dụng cơ chế đặc thù của TP.Hồ Chí Minh vào quản lý đất đai.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp tư vấn đầu tư có trụ sở tại khu Nam Tp.HCM cho biết, điều đáng phải lưu tâm là những yếu tố tham gia Phân khúc thường có xu thế phủ định nguy cơ bong bóng vì họ vẫn sống ở niềm lạc quan và kỳ vọng đà tăng trưởng có thể kéo dài.

Chuyên gia này đánh giá, bong bóng bất động sản mới sẽ không thuần túy tuân thủ các quy luật cũ ở quá khứ. Bởi lẽ, từng thời điểm khác nhau quy mô thị trường đã đổi khác vô cùng nhiều và các biến số ngày càng khó lường hơn. Vì nguyên nhân này, phòng bệnh hơn chữa bệnh, thiết lập hàng rào phòng vệ sẵn sàng ứng phó với bong bóng BDS vẫn tốt hơn là khẳng định điều tồi tệ như thế vẫn chưa xảy ra.