M&A khách sạn ở TP.HCM (Sài Gòn) sôi động suốt 15 năm qua, từ 2006 đến nay

15 năm qua, khách sạn TP.Hồ Chí Minh là tâm điểm của Phân khúc mua bán sáp nhập tài sản, nhiều thương vụ có bóng dáng của dòng vốn ngoại.

Quần thể khách sạn tại khu trung tâm TP HCM

M&A khách sạn ở TP.HCM (Sài Gòn) sôi động suốt một thập kỷ

Báo cáo của Jones Lang LaSalle (JLL), từ năm 2006 đến nay, khoảng 15 năm, Thủ đô và Thành phố Hồ Chí Minh có tổng cộng hàng chục thương vụ M&A khách sạn, lần lượt chiếm tỷ trọng 22,8-24,3% trên tổng lượng giao dịch tài sản thuộc ngành đó trên cả nước.

Điểm nóng du lịch khu vực miền Trung là Đà Nẵng có lượng giao dịch khách sạn chiếm 7% trong khi Quảng Nam, Phú Quốc, Đà Lạt, Phan Thiết có số thương vụ thâu tóm, mua bán sáp nhật khách sạn chiếm dưới 3%. Hải Phòng, Quy Nhơn, Côn Đảo, Sa Pa, Huế, An Giang, Cần Thơ có số thương vụ chiếm tỷ trọng một,4%.

Thủ đô và SG đều có Phân khúc M&A khách sạn ưu việt so với phần còn lại của thị trường, nhưng Tp.HCM mới là địa phương thứ nhất về giá trị của các giao dịch trên cả nước. Tốt tại 12 năm qua, Thành phố Hồ Chí Minh không chỉ là trọng điểm mua bán sáp nhập khách sạn đẳng cấp trên bình diện quốc gia mà lọt vào top 10 những thương vụ M&A khách sạn đình đám vùng châu Á Thái Bình Dương.

Thời kỳ cực thịnh

Các năm 2007 – 2017 là thời điểm cực thịnh của thị trường M&A khách sạn tại Tp.HCM. Ở giai đoạn như thế, SG thường xuyên chứng kiến những thương vụ M&A khách sạn diễn ra tấp nập, (có năm diễn ra 3 – 4 thương vụ). Đa phần các khách sạn được mua bán đều tập trung trong khu vực trung tâm đô thị, thuộc những quận 1, 3 và Phú Nhuận (gần sân bay Tân Sơn Nhất).

Riêng cột mốc 2014 – 2016, tại 3 năm như thế thị trường BDS Thành phố Hồ Chí Minh hồi phục mạnh mẽ, các thương vụ M&A khách sạn cũng diễn ra với tần suất khá dày.

Cụ thể, năm 2014 có 3 khách sạn tại TP.Hồ Chí Minh được mua bán sáp nhập gồm Indochine Park Tower ( đường Lê Quý Đôn quận 3), Movenpick Saigon (Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận), Intercontinental Asiana Saigon (Lê Duẩn, quận 1).

Năm 2015 cũng có 3 thương vụ bán khách sạn là: Riverside Serviced Apartments (Thảo Điền, quận 2), New World Saigon Hotel (Lê Lai, quận 1), Renaissance Riverside Hotel Saigon (Tôn Đức Thắng, quận 1).

Riêng năm 2016, khi Phân khúc Việt Nam được các nhà đầu tư ngoại nhận định là “ngôi sao đang lên” ở khu vực châu Á Thái Bình Dương và TP.Hồ Chí Minh có đến 4 thương vụ M&A khách sạn chỉ tại 12 tháng. Toàn bộ những khu lưu trú được mua bán sáp nhập trong năm đó đều thuộc Q.1, vùng lõi trung tâm TP.Hồ Chí Minh gồm: Novotel Saigon Centre (phố Hai Bà Trưng), Duxton Hotel Saigon (đường Nguyễn Huệ), Intercontinental Asiana Saigon (Lê Duẩn) và Le Meridien (Tôn Đức Thắng).

Top 10 giao dịch BĐS khách sản có gía trị cao ở Châu Á

Theo bảng xếp hạng 10 giao dịch bất động sản khách sạn có giá trị cao nhất tại châu Á Thái Bình Dương nửa đầu năm 2016 do JLL công bố cũng ghi nhận sự hiện diện của một đại diện VN là khách sạn InterContinental Asiana Saigon thuộc khu phức hợp Kumho Asiana Plaza, TP.Hồ Chí Minh. Thương vụ này có giá trị chuyển nhượng là 74,9 triệu đô la Mỹ (không gồm có khối bán lẻ và những hạng mục khác), đứng tại địa điểm thứ chín bảng xếp hạng.

Asiana Airlines – hãng hàng không lớn thứ nhì Hàn Quốc đã bán 50% cổ phần khu phức hợp Kumho Asiana Plaza cho Saigon Boulevard Holdings – công ty con thuộc TĐ Mapletree (Singapore). Thỏa thuận trị giá 107,5 triệu đô la được hoàn tất ngày 9/6/2016, ở đó hạng mục khách sạn 5 sao có giá trị lớn nhất, chiếm liền kề 70% giá trị khu phức hợp.

Song song như thế, thương vụ mua bán sáp nhập khách sạn Duxton đã gây quan tâm đông đảo trên Phân khúc M&A khách sạn trong Tp.HCM. Đây là thương vụ mua bán cổ phần khách sạn có liên quan đến khối ngoại. Công ty Low Keng Huat của Singapore đã bán khách sạn Duxton Saigon trên phố Nguyễn Huệ, cho 1 nhà đầu tư giấu tên với trị giá giao dịch 49 triệu USD.

Năm 2017

Sang năm 2017 Phân khúc mua bán sáp nhập khách sạn có phần chững lại và số lượng giao dịch thành công cũng giảm tốc. Năm đó thương vụ M&A khách sạn duy nhất trong TP.Hồ Chí Minh là giao dịch công ty Trách nhiệm hữu hạn bất động sản Diệp Bạch Dương bán khách sạn 4 sao Senla Boutique trên đường Hai Bà Trưng, Q.1. Giá trị của thương vụ được bảo mật. Tuy nhiên, trước đó, khu lưu trú như thế từng được rao bán trên Phân khúc với mức giá 800-900 tỷ đồng. Chủ mới của khu lưu trú như thế là doanh nhân gốc Việt trở về từ Cộng hòa Sec.

Theo phản hồi của những đơn vị tư vấn M&A khách sạn, Bây giờ VN (gây quan tâm nhất là TP HCM) cùng với Nhật Bản và Australia là 3 thị trường nóng bỏng trong vùng châu Á Thái Bình Dương nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài nhất.

Ở 1 thập kỷ qua, các thương vụ M&A khách sạn ở Việt Nam (chủ yếu là TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội) dù được bảo mật hay mở bán rộng rãi trên thị trường, lớn thì nhiều đều có bóng dáng của dòng vốn ngoại.

Giới đầu tư nước ngoài thường có khẩu vị khá giống nhau. Họ chuộng mô hình mua lại cổ phần lẫn nhau như bảo chứng về sự ổn định dòng tiền và đảm bảo an toàn cho suất triển khai. Hoàn hảo khối ngoại chỉ nhảy vào các thương vụ M&A khách sạn cao cấp, 4 – 5 sao và nhường hẳn thị phần khách bình dân ở Tp.HCM cho cho chủ đầu tư nội địa.