Năm 2024: Rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất vs các vấn đề liên quan thủ tục

Tình trạng pháp lý, tranh chấp, vướng quy hoạch hoặc giá cả sai lệch thị trường… có thể gây thiệt hại cho cả bên bán và bên mua.

Rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất

Bà Cao Thị Ánh Tuyết (quận 5, TP HCM) đang tìm mua một căn nhà để trong. Theo thói quen, bà tìm đọc các tin tức rao bán trên báo và liên hệ nhận xét nhà khi tìm thấy căn ưng ý. Hành trình tìm nhà, theo bà kể, cũng khá gian nan. Thường phải mất 2-3 tháng, bà mới tìm thấy một căn thích hợp và nhờ người quen hỏi dùm giấy tờ pháp lý. Đến khi có kết quả thì căn nhà đã bị bán mất.

Trước Tết Nguyên đán, bà đến nhận xét một căn khá đẹp, với tọa lạc và mức giá hợp lý. Người ra mắt thấy bà thích nên ra sức thuyết phục, cộng thêm sợ vụt mất cơ hội mua như các lần trước, bà quyết định đặt cọc khi chưa kịp thẩm định. Lần đó, bà bị mất trắng tiền cọc.

“Đặt cọc xong mới vỡ lẽ, pháp lý căn nhà có vấn đề. Mình không chấp nhận thì phải mất cọc. Tiếc của quá, tôi bệnh đến nhập viện luôn”, bà Tuyết kể.

Ông Nguyễn Bách (quận 7, TP HCM) cũng từng tin tưởng, trả trước đến 90% giá trị một ngôi địa ốc quận 8, khi chưa xác minh các thông báo liên quan đến pháp lý. Không ngờ, sổ hồng căn nhà do người chồng đã mất đứng tên. Những con riêng của ông sau như thế tranh chấp tài sản, ngăn chặn giao dịch. Hơn nữa, chủ nhà tự xây cất lấn chiếm thêm phần môi trường công cộng, nên nhà không được hoàn công. Vợ chồng ông Bách phải mất hơn 2 năm để đứng ra giải quyết vướng mắc tranh chấp và sửa chữa nhà theo giấy phép triển khai để được sang tên.

“Lúc mua mình không để ý đến khả năng có tranh chấp cũng như giấy phép quy hoạch. Chủ nhà cũ cũng hứa từ từ giải quyết. Tuy nhiên mình đã trả tiền rồi, người ta đâu có sốt sắng. Mình muốn nhanh được đứng tên chủ quyền nhà thì phải chấp nhận bỏ thời kì, tiền bạc ra để tự làm”, ông Bách chia sẻ.

Luật sư chia sẽ

Luật sư Nguyễn Hoàng Phúc – luật sư đoàn TP.Hồ Chí Minh đánh giá, đây là hai tại số vô cùng nhiều trường hợp mà người mua gặp thiệt hại khi chọn lựa sản phẩm nhà ở mà thiếu sự thẩm định. Qua 8 năm tư vấn ở lĩnh vực bất động sản, ông còn gặp nhiều trường hợp khách hàng “tiền mất tật mang” khi mua nhầm đất ở khu triển khai, nhà chưa hoàn công, đang tranh chấp hoặc bị làm giả sổ đỏ.

“Mua một dự án nhà đất mà không thẩm định đồng nghĩa với đánh ván bài may rủi cho tài sản tích lũy một đời”, ông Phúc đánh giá.

Theo ông Võ Khắc Điệp – Phó tổng giám đốc đơn vị Dịch vụ BDS Propzy – không riêng người mua, người bán cũng có thể gặp rủi ro, nếu không biết bí quyết thẩm định chính căn nhà của mình. Có trường hợp chủ nhà tranh cãi với hàng xóm về ranh giới đất, tuy nhiên không phát sinh kiện tụng. Đến khi bán nhà, giao dịch bị chặn lại vì có tranh chấp. Hỏi ra, gia chủ mới biết người hàng xóm từng đi trình báo lên UBND phường và phải chịu bồi thường tiền cọc cho khách hàng.

“Việc thẩm định đầy đủ sẽ giúp gia chủ biết rõ nhà mình bị các vấn đề gì và tìm đến những luật sư tháo gỡ. Lúc đó, căn nhà sẽ trở về đúng giá trị thực của nó. So với chi phí giải quyết vướng mắc pháp lý, người bán lợi hơn cả chục lần khi dự án đã được thẩm định là sạch, an toàn, sẵn sàng giao dịch”, ông Điệp chia sẻ.

Nhìn nhận từ khách hàng là chính

Theo luật sư Nguyễn Hoàng Phúc, Hiện nay đa phần người dân tham dự mua bán nhà cũng đã ý thức về tầm quan trọng của việc thẩm định các yếu tố rủi ro. Tuy nhiên, trừ những người chuyên đầu tư mua đi – bán lại, đa phần người dân ít có tiềm năng mua bán nhà đất nhiều lần trong đời. Vi lý do này, họ có sự hiểu biết hạn chế về pháp lý (chưa kể luật thay đổi, cập nhật theo thời gian), về quy trình, thủ tục mua bán, đăng bộ, sang tên… Đó là chưa kể những nhân tố về triển khai đô thị, giá thực tế từng thời điểm, những chiêu trò ép giá hoặc nâng giá, những màn kịch lừa đảo nhiều năm kinh nghiệm… Làm cho khách hàng bán BDS phải đối mặt với vô cùng nhiều thiệt hại.

“Các giao dịch liên quan đến địa ốc rất phức tạp, kể cả với các người đã có nhiều năm ở nghề như tôi. Một người dân bình thường hoặc 1 quý khách hàng học luật mới ra trường sẽ vô cùng khó để thẩm định tình trạng pháp lý nhà đất. Công việc đó đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức chuyên môn, kỹ năng, và cả kinh nghiệm”, luật sư cho biết.

Tổ chức dịch vụ bất động sản đang quy hoạch thẩm định tất cả bất động sản đầu vào cho biết

Đại diện Propzy – tổ chức dịch vụ bất động sản đang quy hoạch thẩm định tất cả bất động sản đầu vào cho biết, để xác định 1 sản phẩm nhà ở là an toàn và đúng giá trị, người mua – bán cần thẩm định đầy đủ 6 hạng mục chính: xác minh nhà chính chủ, kiểm tra sổ hồng, thẩm định giá, kiểm tra xây dựng, xác minh tranh chấp, kiểm tra hoàn công.

Sáu hạng mục bao gồm hàng chục nhân tố chi tiết, liên quan và tương tác nhiều góc độ với nhau. Chẳng hạn, để kiểm tra xây dựng của 1 ngôi nhà, người thực hiện cần liên hệ trực tiếp với phòng Tài nguyên và không gian hoặc cơ quan địa chính địa phương. Trường hợp ngôi nhà đó đang vướng xây dựng, thì cần thẩm định lại giá tiền cho thích hợp… Điều này đòi hỏi sự kết hợp làm việc và nhận xét từ những người có chuyên môn và kinh nghiệm như luật sư và chuyên viên tư vấn.

“Theo tôi, cách thẩm định bất động sản đơn giản nhất là nhờ đến chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp. Cá nhân cũng có những người làm rất hoàn hảo, tuy nhiên tôi nghĩ nên ưu tiên các tổ chức tư vấn. Bởi họ vừa có kinh nghiệm về bán hàng vừa có đội ngũ luật sư để theo dõi, cũng như có tính trách nhiệm cao hơn”, ông Điệp khuyến cáo.