TP.HCM: Hạn chế tối đa nhà phố, phát triển nhà cao tầng để sắp xếp lại đô thị

24/03/2023 |TIN TỨC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TPHCM đang đối mặt với nhiều vấn nạn đô thị như kẹt xe, ngập nước, thiếu công viên cây xanh… Điều này sẽ được thay đổi tận gốc rễ nếu TPHCM quyết liệt và mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi cấu trúc nhà ở: hạn chế tối đa nhà phố, tăng cường nhà cao tầng.

Bài toán “nhà hẻm, xe máy”

Chúng ta nhìn vào 3 khu vực đại diện cho sự phát triển của TPHCM (gồm quận 4 từ trước thời kỳ đổi mới, quận Gò Vấp trong thập niên 1990 và 2000, huyện Hóc Môn từ khoảng hơn một thập niên qua) sẽ thấy các vấn đề bất cập: nhà cửa ken đặc; có rất ít đất dành cho giao thông, chủ yếu là các đường hẻm nhỏ; gần như không có đất dành cho công viên và các công trình công cộng khác. Cấu trúc đô thị này chỉ phù hợp với xe máy, và chất lượng cuộc sống sẽ rất khó để cải thiện. Thành phố đã có chính sách và chương trình mở rộng hẻm từ mấy thập niên qua, nhưng kết quả rất hạn chế. Với đà này tiếp diễn thì TPHCM gần như không thể giải được bài toán “nhà hẻm, xe máy”.

Tương lai thành phố như thế nào phụ thuộc vào lựa chọn của toàn xã hội, trong đó mấu chốt là sự quyết đoán và hiệu quả của Nhà nước, sự đồng thuận của người dân. Nếu đa phần người dân bằng lòng với cấu trúc đô thị hiện tại, vẫn muốn sở hữu những căn nhà khó nâng cấp các tiện nghi (nhất là giao thông và không gian dùng chung) thì tình trạng hiện hữu sẽ kéo dài rất lâu. Trái lại, nếu một tỷ lệ đáng kể người dân có thể thích ứng với các tòa nhà cao tầng đi kèm tiện ích cao hơn (như các nước phát triển) thì sẽ có hướng ra cho thành phố.

THG lấy ví dụ, gần 11.000 căn nhà/km2 ở quận 4 hiện nay chủ yếu có chiều cao khoảng 2-3 tầng. Nếu chiều cao bình quân được nâng lên 10 tầng thì mọi thứ sẽ rất khác. Cứ 3-4 căn nhà hiện tại chồng lên nhau thì chúng ta chỉ cần khoảng 1/3 diện tích hiện tại cho nhà ở, 1/3 diện tích cho giao thông, công viên, cây xanh và các hạ tầng dùng chung, diện tích còn lại sẽ cho không gian riêng của mỗi khu chung cư. Khi đó, thành phố sẽ xanh và tiện nghi hơn rất nhiều, mà những nơi khác như Singapore, Seoul, Tokyo… đã làm được.

Tái cấu trúc hình thái phát triển đô thị từ nhà ống, xe máy hiện nay sang nhà cao tầng và giao thông công cộng nên là một trọng tâm của việc xây dựng quy hoạch chung mà TPHCM đang tiến hành. Nếu không thể cải thiện thì TPHCM sẽ rất khó trở thành một đô thị hiện đại, có chất lượng cuộc sống tốt, có khả năng cạnh tranh với các đô thị khác trong khu vực.

Bài học từ các quốc gia

Kinh nghiệm quốc tế thì có rất nhiều. Ở đây, tôi xin chia sẻ kinh nghiệm của Singapore, Hàn Quốc và Trung Quốc.

Vào thập niên 1960, Singapore cũng gặp phải vấn đề như bao đô thị khác trong khu vực. Nền kinh tế và nhà ở phi chính thức là chủ yếu. Chính phủ nước này đã đưa ra chiến lược phát triển nhà ở, nhà nước có vai trò quyết định trong việc xây dựng nhà ở cùng với những quy định về điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhằm đảm bảo những căn nhà được xây mới hay cải tạo đáp ứng yêu cầu về diện tích cho không gian chung.

Kết quả đằng sau một Singapore phát triển và xanh như hiện tại là hơn 80% dân số đang sống trong các căn hộ cao tầng chất lượng tốt do nhà nước xây dựng. Số người sống trong những căn nhà riêng lẻ chiếm một tỷ lệ rất khiêm tốn. Nói chung, công thức thành công của Singapore là áp dụng chính sách đẩy – kéo rất hiệu quả. Kéo là khuyến khích người dân sống trong các căn hộ cao tầng với tiện nghi tốt; đẩy là không khuyến khích người dân sống trong các ngôi nhà riêng lẻ – tạo nhiều gánh nặng cho xã hội.

Seoul đã rất nhất quán trong chính sách nhà ở để đa phần người dân sống trong các căn hộ cao tầng, và họ đã thành công. Vào đầu thập niên 1960, Gangnam (Giang Nam hay phía Nam sông Hàn) là vùng đất nông nghiệp trồng lê, bắp cải và hơn 2 triệu người dân sống chủ yếu ở Gangbuk (Giang Bắc). Khi phát triển khu Nam cũng như các nơi khác, nhà ở dạng căn hộ là hình thái nhà ở chủ yếu được cung cấp, với vai trò tích cực của các doanh nghiệp nhà nước, các doanh nghiệp tư nhân. Kết quả đến thời điểm hiện tại, không chỉ người dân ở Seoul mà đa phần người dân Hàn Quốc sống trong các căn hộ cao tầng. Theo thống kê chính thức vào năm 2021, ở Hàn Quốc, nhà riêng lẻ chiếm 20,6% và nhà dạng căn hộ chiếm 79,4%. Trong đó, căn hộ cao tầng chiếm 63,5%.

Trung Quốc thường xuyên là một thái cực trong phát triển, và nhà ở cũng vậy. Trong nhiều thập niên, nhà ở dạng căn hộ (chủ yếu là cao tầng) chiếm khoảng 95% số lượng nhà ở mới được tạo ra. Các thành phố, nhất là các đô thị trung tâm, được phát triển theo hướng nhà cao tầng và định hướng giao thông công cộng rất rõ. Điển hình như Châu Văn Sơn, mặc dù là một đơn vị miền núi đất rộng người thưa thuộc tỉnh Vân Nam, Trung Quốc, nhưng nhà ở cũng chỉ là dạng nhà căn hộ.

Với những gì đang xảy ra, có lẽ hình thái đô thị và nhà ở hiện tại ở TPHCM sẽ còn tồn tại rất lâu nữa. Nếu không có các chính sách hợp lý thì hình thái này còn tiếp tục lan rộng ra những nơi phát triển mới. để hạn chế tình trạng tiếp tục phát triển tràn lan, thành phố nên khuyến khích và tập trung phát triển nhà ở dạng căn hộ, hạn chế phát triển nhà ở riêng lẻ, nhất là ở những nơi có nguy cơ phát triển phi chính thức.