什么是公寓？您需要了解的有关买卖该房地产板块的所有信息。

08/07/2022

公寓楼是两层或以上的建筑，有许多公寓，有公共走道和楼梯，有私人所有权、共享所有权和家庭、家庭、个人或组织的共享基础设施工程系统。根据使用目的，公寓分为以居住为目的的公寓和以居住和商业为目的混合使用的公寓。

什么是公寓？

《住房法》规定的禁止行为之一是：将公寓用于非居住目的；利用核准项目公寓楼内的待交易区域从事易燃物品交易、提供造成环境和噪声污染的服务等活动，影响公寓楼内住户和个人的生活。

因此，根据从建设之时起获得主管部门许可的公寓楼的使用目的，业主可能被允许将公寓楼用于办公、服务或商业目的。

允许交易的公寓条件

根据2014年《住房法》第118条的规定，买卖公寓的条件是拥有房屋所有权证；无争议的索赔，在使用期限内；不被拘禁执行判决，不被拘禁，保证行政决定的执行；不得撤回、释放或拆除。

进行买卖交易时不需要房产证的情况是买卖未来要形成的房屋，买卖国有房屋、社会保障房、拆迁房。自有住所。

参与买卖公寓的各方条件

此外，《住房法》还规定了参与买卖公寓交易的当事人条件：

- 对于卖家：

必须是所有者或所有者授权的人进行购买。
如果是个人，则必须具有完全民事行为能力，如果是组织，则必须具有法人资格。

- 对于买家：

如果您是国内个人，您必须具有完全民事行为能力，并且不需要在公寓所在的地方进行永久居留登记。
如果您是外国人或居住在国外的越南人，您必须具有完全民事行为能力，有资格在越南拥有房屋，并且不需要临时或永久居住登记。住在公寓楼里。
如果它是一个组织，它必须具有合法地位，无论商业注册或成立地点如何。
如果是外国组织，则必须有资格在越南拥有房屋。如果授权管理，必须具有房地产服务业务的职能，并在越南经营。

如何计算公寓面积

根据Circular 03/2014/TT-BXD，商业公寓的使用面积是根据净面积计算的，包括公寓内分隔房间的墙面积和阳台面积.（如果有的话）附属于该公寓，不包括房子周围的墙壁、分隔公寓的墙壁、带柱子的地板面积、位于公寓内的技术箱。

计算阳台面积时，按整个楼面面积计算，如果阳台有公用墙面积，则从公用墙的内缘开始计算。

按地区收取的售价是多少？

建设部通知未规定公寓楼买卖双方必须按照双方约定的墙体中心尺寸或净空计算公寓建筑面积派对。

双方注意，必须在合同中注明，计算售价的公寓建筑面积是按任何方法确定的，按墙的中心计算或按净空计算，以避免可能的买卖合同中未规定计算方法的争议。

公寓粉红皮书发放规定

2014年《住房法》第8条规定，房屋和个人通过投资建设、购置、租购、赠与、继承、出资、房屋置换等方式拥有合法房屋的，法律规定的其他形式的房屋证明所有权应由国家主管机构授予（授予证书的房屋必须是现房）。

2014 年《房地产业务法》第 13 条规定：“自房屋或建筑工程移交给买方之日起或租赁购买期满之日起 50 天内，必须按照以下程序办理住房主管国家向购买者和承租人授予土地使用权和房屋及其他土地附属资产所有权证书，除非购买者或承租人书面要求这样做。证明程序”。

因此，在办理证件申请手续遇到困难时，买方有权要求投资方说明并协助办理。

公寓粉红书的有效期是多久？

虽然实际上粉皮书通常有50年的期限（视公寓项目而定），但法律并没有规定粉皮书的有效期是多久。粉红书的价值取决于公寓的期限。

根据2014年《住房法》第99条第1款的规定，公寓的使用期限根据建筑工程等级和公寓所在地省级房屋管理机构的质量检验结论确定。本条第 2 款规定的。省级人民委员会应当安排住房质量检测经费。

关于私人所有制和社区所有制的规定

根据规定，房屋买卖合同必须显示位置、公共区域的内容，特别是对于当事人约定的独立住宅和公寓，附上确定位置、公共区域和私人区域的文件类型。

- 对于2006年7月1日之前（2005年住房法生效）建造的公寓楼，需要考虑房屋买卖合同以及相关文件和项目的内容。合同约定投资者私有的带停车位的区域由投资者约定共同使用的，投资者必须明确该停车位的功能为已使用部分。投资者的私人领域。

合同未约定停车面积的，应根据主管部门批准的资料、文件和项目确定。如果档案、文件或项目中没有规定停车场的所有权，投资者和业主必须同意以保证双方利益的停车费数额。车辆不得超过规定的费用.

– 2006 年 7 月 1 日之后建造的公寓楼：私有制包括：公寓内部的区域，包括阳台、凉廊和其他法律承认的私有区域；私人使用的技术设备附属于公寓，属于私人所有的区域。

共享所有权包括公寓楼的剩余面积，除了上面提到的私人所有的面积。此外，还有承重结构的空间和体系，框架、柱子、承重墙、房屋墙体、公寓隔墙、楼层、屋顶、庭院等公寓建筑中常用的技术设备。屋顶、走廊、楼梯、电梯、逃生路线和其他不属于任何公寓的部分。旁边是连接到该公寓楼的外部技术基础设施系统。

2014 年《住房法》于 2014 年 7 月 1 日生效后建造的公寓建筑在第 100 条、第 101 条中规定：

私人部分包括：公寓内的区域，包括阳台、凉廊；其他区域被视为所有者的私有财产；附属于公寓或附属于私人所有区域的供私人使用的技术设备系统。

共有部分包括公寓楼除私有部分外的剩余面积。这是一栋社区住宅；空间和承重结构体系，共享技术设备，包括框架、柱、地板、屋顶、露台、走廊和其他非私有部分。

此外，公寓建筑区域的公共工程，但不属于企业投资建设或必须按批准项目移交给国家的公共工程，包括公共庭院、花园、公园和其他公共建筑。经批准的房屋建设投资项目的内容。

公寓维修费

根据2014年《住房法》的规定，公寓维护费是用于维护建筑物中共有物品在使用过程中退化的费用。

– 买方或租户必须支付的公寓楼共用部分的维护费为公寓或其他区域价值的 2%。

购房者或承租人必须缴纳公寓维修费的时间为房屋交付之时，并在买卖合同或租赁购买合同中明确载明。在交房时，买家或租户必须向投资者支付全部公寓维护费。

– 当维护费不够时，业主负责根据每个业主拥有的面积补缴相应的维护资金。公寓的维护包括私有部分的维护和共享部分的维护。公寓楼的业主负责维护私人拥有的部分，并出资维护费用对公寓楼的共享部分进行维护。

事实上，随着时间的推移，公寓维护费纠纷是居民与公寓投资者之间最持久、最激烈的纠纷。以上是您需要了解的关于公寓的一些信息，读者在买卖公寓时可以参考一下，避免风险和纠纷。

寻找合适的公寓

买家需要确定购买公寓的目的是什么，是为了居住、投资盈利还是为了商业？这个地区怎么样？几间卧室选择合适的公寓。购房者可以请亲朋好友介绍或在网站上查找信息，出售房地产，……

– 地段：要保证大人上班方便，孩子上学方便，交通基础设施便利，避免高峰期堵车，周边生活环境……买家要实地考察，时间段多，其他天气，问身边的人，...

– 投资者声誉：选择具有强大财务潜力的信誉良好的投资者。您可以查看财务报表，了解已完成的项目以及投资者如何解决纠纷等。

– 公用事业：确保全家人的基本生活问题、娱乐和安全。

不买超出自己支付能力的公寓，造成还债负担，债务越积越多，买房不开心反而烦恼更重。购买公寓，购房者需要约50 -70%的房屋价值和稳定的财务能力，以保证每月还款的同时仍能支付生活费用。

选择成品公寓还是在建项目？

这也是首次购房者需要考虑的问题。如果您想立即入住，您应该选择已完工的公寓，考虑质量、现有公用设施……但通常售价会高于投资者提供的初始价格。

对于在建项目，价格会更便宜，但存在法律风险和移交进度的潜在风险，因此需要选择有资金潜力的信誉良好的投资者。

公寓项目法律说明

投资者必须拥有以下所有文件来证明项目的合法性：

投资者的营业执照：该文件旨在确保投资者有足够的法律依据来建设和经营房地产项目。
土地使用权证书或土地分配决定书或土地租赁给项目业主：这些文件证明该项目已完成地面清理，该项目的建设用地是“干净的土地”，没有争议。法律以后的纠纷。
施工许可证：除免除施工许可证的项目（根据2014年《建筑法》第89条第2款）外，其余公然无证建设的公寓项目将被追究罚款，甚至暂停施工、延期项目并严重影响买方。
投资批准文件：确保国家主管部门批准投资者的公寓项目投资建设。
竣工工程地基验收记录：为满足销售条件，必须有工程地基竣工验收记录。

投资者在建造和销售公寓时必须履行财务义务，如增值税、许可费、非农业土地使用税等。当户主需要申请预订佣金时，国家机构将检查投资者的财务状况该地块的义务，换句话说，检查投资者是否已全额支付上述税费。。

如果投资者仍欠土地税，国家机构可能会拒绝发放粉红皮书。因此，购房者在买房前需要仔细查看这些信息。

支付时注意

购买在建工程，分期付款要注意工程进度、付款期限和银行利息。在更新施工进度的同时，还可以控制项目的分期付款。如果您不注意付款时间，您可能会在预约时难以管理好您的钱。

第一次不得超过30%合同金额，下次必须与房产建设进度一致，但总计不得超过交房前合同金额的70%。

收费透明

购房者应注意并了解每月需支付的公寓费用种类，如：公寓管理费、停车费、垃圾收集费、共同物业和公用事业的生活费、电、水、有线电视、互联网……

签订购销合同时的注意事项

合同载明，当事人资料完整。签订购销合同的代表为投资者的法定代表人或授权人。
公寓信息：面积是多少？净区还是心壁？交接设备设施如灯具、吊顶、卫生洁具等类型、尺寸、厂家等，这些是收房时对比的信息。
仔细看，理解公有制和私有制的部分。
合同金额、税金、费用、管理费用、服务费用、支付方式均应明确说明。
项目建设的投资期限、划拨土地及租赁期限：购房者应注意仔细审查使用期限。
移交书时间：自签署移交书之日起或租赁购买期满之日起50日内，买受人必须到主管机关申请土地和房屋所有权证。此外，买家还应注意与发行粉红书有关的费用，以免被额外收取，因为根据规定，这是投资者的责任。